Consiglio di Stato, sez. II, 3 luglio 2026, n. 5323

Titoli edilizi – Intervento di ristrutturazione edilizia – Nozione – Continuità – Mutamento di destinazione d’uso verticale – Esclusione – Demolizione e ricostruzione – Limiti alla demolizione previsti dagli strumenti urbanistici – Conservazione di una quota delle preesistenze – Interpretazione – Permesso di costruire – Variante – Variazione essenziale – Variazione sostanziale – Differenza

La ristrutturazione ricostruttiva, pur non richiedendo la fedele ricostruzione del manufatto preesistente, presuppone il mantenimento di un rapporto di continuità con l’edificio originario, difficilmente ipotizzabile in caso di radicale mutamento di destinazione d’uso c.d. “verticale” ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, fra categorie almeno in parte eterogenee.

Le prescrizioni degli strumenti urbanistici che subordinano la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia alla conservazione di una determinata percentuale della superficie o della volumetria preesistente, in assenza di specifiche esigenze di tutela del manufatto, non impongono la conservazione materiale dei singoli elementi costruttivi dell’edificio, ma esprimono un limite di carattere quantitativo riferito alla consistenza edilizia da mantenere nell’intervento ricostruttivo.

La variante al permesso di costruire, quale modificazione qualitativa o quantitativa non rilevante rispetto al progetto originariamente assentito, mantiene natura complementare ed accessoria rispetto al titolo cui accede e resta assoggettata alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento del rilascio di quest’ultimo. Diversamente, la variazione essenziale o sostanziale, integrando un autonomo disegno costruttivo rispetto a quello originariamente approvato, richiede un autonomo titolo edilizio e non può essere considerata mera prosecuzione del precedente intervento.