Consiglio di Stato, sez. VII, 30 giugno 2025, n. 5671

Titolo edilizio – Difformità – Concessione in sanatoria – Illegittima estensione ad aree non ricomprese nel progetto – Superficie accessoria – Tettoia – Parapetto – Interpretazione letterale

Una tettoia adibita in via di mero fatto ad uso commerciale (sala ristorante) è da considerarsi abusiva qualora in base al titolo edilizio (concessione in sanatoria)  l’area  da destinare a locale commerciale sia un’altra, con diversa superficie, mentre quella di cui si controverte nel detto titolo edilizio sia qualificata quale “superficie accessoria”; parimenti abusivo deve intendersi  il  “parapetto”  necessario per la fruizione del ristorante, non potendo ritenersi lo stesso ricompreso nel titolo edilizio, anche se non rappresentato nei relativi grafici di progetto, non coprendo detto titolo l’utilizzo dell’area in questione quale sala ristorante.

La pretesa di estendere il titolo edilizio (in sanatoria) a un’opera non ricompresa negli allegati grafici di progetto si pone in contrasto con il principio, elaborato in via giurisprudenziale, secondo cui si applicano agli atti amministrativi le regole interpretative previste dagli artt. 1362 e segg. c.c. in materia di contratti, con preminenza del criterio dell’interpretazione letterale, senza attribuire a tali atti significati impliciti o inespressi, che contrasterebbero con il principio stesso di legalità.

Consiglio di Stato, sez. VI, 28 marzo 2025, n. 2603

Titolo edilizio – Necessarietà – Realizzazione di una tettoia – Differenza dal pergolato – Nozioni

Il pergolato, come struttura aperta su tre lati e nella parte superiore, non richiede alcun titolo edilizio. Di contro, quando lo stesso sia coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile, diventa una tettoia, ed è soggetto alla disciplina relativa e dunque al rilascio del titolo edilizio.

Tar Lazio, Roma, sez. IV ter, 23 novembre 2023, n. 17395

Titolo edilizio – Intervento di nuova costruzione – Realizzazione di una tettoia – Vincoli ambientali e paesaggistici – Diniego di sanatoria – Onere motivazionale attenuato

La realizzazione di una tettoia, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/01, nella misura in cui realizza l’inserimento di nuovi elementi ed impianti ed è quindi subordinata al regime del permesso a costruire, ai sensi dell’art. 10, comma primo, lettera c), dello stesso d.P.R., laddove comporti una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce.

Non sussiste la natura pertinenziale nel caso in cui sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata un’opera qualsiasi, quale può essere, ad esempio, una tettoia, che ne alteri la sagoma.

La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

Possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive; la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell’indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere.

Il richiamo al vincolo paesaggistico insistente sull’area su cui sono stati realizzati gli abusi edilizi e alle caratteristiche di questi ultimi costituisce in primo luogo motivazione sufficiente a fondare i dinieghi di condono impugnati, con conseguente carattere vincolato del provvedimento di rigetto e sostanziale inutilità dell’accertamento di compatibilità paesaggistica; a nulla rileva la circostanza che l’Amministrazione non avrebbe correttamente indicato la natura del vincolo di cui ex lett. b) che rinvia all’art.142 lett. m) del d.lgs. 42/2004, atteso che la presenza di altri vincoli compiutamente identificati è idonea ex se a sostenere l’impianto motivazionale del provvedimento.

Tar Campania, Napoli, sez. IV, 8 novembre 2023, n. 6151

Titolo edilizio – Intervento di ristrutturazione edilizia – Tettoia

Con riguardo alle strutture poste in aree esterne, una tettoia di rilevanti dimensioni che determini un’evidente alterazione dello stato dei luoghi e incida sull’assetto edilizio precedente, sì da integrare gli estremi dell’intervento di ristrutturazione edilizia, comportante modifica della volumetria e della sagoma complessive dell’edificio, determina la realizzazione di un organismo edilizio diverso dal precedente, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380 del 2001, necessitante, ai fini di una legittima realizzazione, del titolo abilitativo espresso, conformemente al disposto dell’art. 10, comma 1, lett. c), del medesimo d.P.R.

Tar Sicilia, Catania, sez. II, 30 agosto 2023, n. 2595

Abuso edilizio – Ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi – Natura giuridica – Destinatari – Titolo edilizio – Tettoia

L’illecito edilizio ha natura di illecito permanente, che non consente di poter configurare alcuna decadenza né un legittimo affidamento in capo agli interessati e il potere di repressione degli abusi edilizi non è soggetto a termini perentori. Tale potere, invero, non si consuma allo spirare del termine di conclusione del procedimento, ex art. 2 della legge n. 241/1990, il cui decorso non si riverbera perciò solo in termini di illegittimità del provvedimento tardivamente adottato.

Anche a distanza di tempo, l’Amministrazione ha l’obbligo di reprimere gli abusi edilizi e, come tutti i provvedimenti sanzionatori, l’ordine di demolizione costituisce un atto vincolato, subordinato al ricorrere di determinati presupposti, in presenza dei quali l’interessato non può dolersi del fatto che l’Amministrazione non abbia emanato in data antecedente i dovuti atti repressivi.

Nel caso di illeciti edilizi vi è un soggetto che pone in essere un comportamento contrastante con le prescrizioni dell’ordinamento, confidando nell’omissione dei controlli o nella persistente inerzia tenuta dall’Amministrazione nell’esercizio del potere di vigilanza; il fattore tempo non può dunque agire in sinergia con l’apparente legittimità dell’azione amministrativa favorevole, a tutela di un’aspettativa conforme alle statuizioni amministrative pregresse.

I provvedimenti sanzionatori a contenuto ripristinatorio/demolitorio riferiti ad opere abusive hanno carattere reale, con la conseguenza che la loro adozione prescinde dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante l’immobile, applicandosi gli stessi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato.

La tettoia realizzata in adiacenza all’edificio principale richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire quando, per le sue caratteristiche costruttive, sia idonea ad alterare la sagoma dell’immobile; è, invece, sottratta a tale regime, ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell’immobile cui accede.

Tar Lazio, Roma, sez. II bis, 31 luglio 2023, n. 12864

Trasformazione edilizia del territorio – Titolo edilizio – Natura precaria dell’opera – Tettoia – Pavimentazione – Ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi – Destinatari

Per individuare la natura precaria di un’opera, si deve seguire non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale, per cui, se essa è realizzata per soddisfare esigenze che non sono temporanee, non può beneficiare del regime proprio delle opere precarie, anche ove realizzata con materiali facilmente amovibili.

L’installazione di una tettoia di dimensioni non ridotte comporta una trasformazione edilizia del territorio (ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380/2001) e si caratterizza quale costruzione a tutti gli effetti, con ogni conseguenza in termini di incidenza sui parametri urbanistici e di rilascio del corrispondente titolo abilitativo, che deve essere pertanto individuato nel permesso di costruire, la cui mancanza legittima, quindi, l’applicazione della sanzione demolitoria.

L’attività di pavimentazione e spargimento di ghiaia sul terreno  deve essere autorizzata dal Comune e non può in alcun modo configurarsi come intervento di manutenzione (ordinaria o straordinaria), consolidamento statico o restauro conservativo, trattandosi di opera edilizia nuova, e non già di intervento trasformativo di manufatto già esistente, in quanto trattasi di attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, pur consistendo solo nella modificazione dello stato materiale e della conformazione del suolo, qualora appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d’uso e all’asservimento dell’area a sosta e parcheggio di autoveicoli.

Le misure demolitorie conseguenti all’accertamento di illeciti edilizi hanno natura reale e finalità ripristinatoria dello stato legittimo dei luoghi, potendo quindi essere impartite anche agli attuali proprietari del bene abusivamente edificato, prescindendo, le stesse, dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante l’immobile e applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato.