Consiglio di Stato, sez. VII, 30 gennaio 2024, n. 911

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Silenzio assenso – Prescrizione diritto al conguaglio delle somme dovute – Condizioni – Decorrenza – Modifica destinazione d’uso con alterazione del carico urbanistico – Preavviso di rigetto – Sanatoria processuale

Il termine di 24 mesi, decorso il quale si forma il silenzio assenso su una domanda di condono edilizio, presuppone che la domanda stessa sia completa di tutta la documentazione necessaria a valutarla.

Le normative che disciplinano i condoni e il decorso dei termini fissati – ventiquattro mesi per la formazione del silenzio-accoglimento sull’istanza di condono edilizio e trentasei mesi per la prescrizione dell’eventuale diritto al conguaglio delle somme dovute – presuppongono, in ogni caso, la completezza della domanda di sanatoria, accompagnata, in particolare, dall’integrale pagamento di quanto dovuto a titolo di oblazione, per quanto attiene la formazione del silenzio-accoglimento.

Il termine di prescrizione dell’eventuale diritto al conguaglio delle somme versate decorre dal momento di formazione del titolo edilizio in sanatoria – in modo espresso o secondo il meccanismo dell’accoglimento tacito – e non dal momento di presentazione della domanda.

Il mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie configura, in ogni caso, un’ipotesi di ristrutturazione edilizia; ciò in quanto l’esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Sussiste una differenza netta tra mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale e cambio di destinazione d’uso che operi un passaggio tra diverse categorie funzionali (ad esempio: da rurale a commerciale). Quest’ultimo, infatti, anche se operato in assoluta carenza di opere, è riconducibile alla categoria degli “interventi di nuova costruzione” di cui alla lett. e) dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (ovvero “interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”), con necessario assoggettamento a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a), dello stesso testo unico e al relativo regime contributivo e sanzionatorio.

Ferma la necessità del preavviso di rigetto anche in materia di condono edilizio, la regola contenuta dell’art. 21 octies della legge n.241/1990, che esclude l’applicabilità della c.d. sanatoria processuale del provvedimento annullabile in caso di violazione delle garanzie partecipative offerte dall’art. 10 bis, si applica ai soli provvedimenti discrezionali.

Consiglio di Stato, sez. II, 26 gennaio 2024, n. 853

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Onere probatorio

Grava sul richiedente l’onere di provare l’esistenza dei presupposti per il rilascio del provvedimento di sanatoria, tra cui, in primis, la data dell’abuso. Solo il privato può, infatti, fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione dell’abuso, mentre l’amministrazione non può materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno del suo territorio

Tar Veneto, Venezia, sez. II, 24 ottobre 2023, n. 1500

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Sospensione sine die – Diniego

La mancata produzione della documentazione richiesta autorizza il Comune alla sospensione sine die del procedimento in sanatoria, che si qualifica come rigetto della domanda di sanatoria. In base all’art. 36, comma 3 del d.P.R. 380 del 2001, infatti, il silenzio dell’amministrazione sull’istanza di sanatoria, protratto oltre il termine di 60 giorni, ha significato di diniego e se l’atto non viene impugnato nei termini, si consolidano i relativi effetti.

Tar Sicilia, Palermo, sez. II, 18 ottobre 2023, n. 3113

Intervento di nuova costruzione – Trasformazione di luci in vedute – Titolo edilizio – Verifica limiti privatistici – Istanza in sanatoria

L’apertura di finestre, ovvero la trasformazione di “luce” in “veduta” su un cortile comune, rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

In sede di rilascio del titolo abilitativo, il Comune non può esimersi dal verificare il rispetto, da parte dell’istante, dei limiti privatistici sull’intervento proposto; ciò, tuttavia, vale solo nel caso in cui tali limiti siano realmente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, di modo che il controllo da parte del Comune si traduca in una mera presa d’atto, senza necessità di procedere a un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra privati.

La produzione di un’istanza di sanatoria (che ben può essere presentata in caso di interventi realizzati in assenza di segnalazione certificata di inizio attività) determina la sospensione dell’efficacia dell’ordine di demolizione.

Tar Veneto, Venezia, sez. II, 10 ottobre 2023, n. 1411

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi – Legittimità

È illegittima l’ordinanza di demolizione emanata senza la previa definizione della domanda di condono. Infatti, l’amministrazione, sino alla definizione del procedimento attivato per il rilascio della concessione in sanatoria, deve astenersi da ogni iniziativa repressiva che vanificherebbe a priori il rilascio del titolo abilitativo; ne può ritenersi che l’adozione del provvedimento di demolizione possa costituire un implicito rigetto della domanda di condono edilizio, posto che l’articolo 35, comma 15, della legge 47 del 1985 impone la notifica espressa del diniego al privato, cioè, che il Comune si pronunci sul condono con distinto provvedimento espresso e motivato, in applicazione dei principi di trasparenza e buon andamento.

Tar Lazio, Roma, sez. II Stralcio, 27 settembre 2023, n. 14310

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi – Sanzione pecuniaria alternativa – Presupposti – Vincoli – Autorizzazione paesaggistica

La presentazione della domanda di condono non autorizza a completare né a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi.

Nessun vizio di natura motivazionale stricto sensu intesa può affliggere il gravato provvedimento di ingiunzione a demolire trattandosi di atto che – accertando l’esistenza di un illecito edilizio, ed irrogando la relativa sanzione – necessita di giustificazione, più che di motivazione, consistente nell’acclaramento dei fatti, id est della realizzazione delle opere e degli interventi edilizi, nella sussumibilità di tali interventi nel novero di quelli necessitanti di un titolo abilitativo e nella certazione della loro realizzazione in assenza del prescritto provvedimento abilitante.

L’applicabilità della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 33, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, in deroga alla regola generale della demolizione, propria degli illeciti edilizi, presuppone la dimostrazione della oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell’intero edificio. Inoltre, l’applicabilità, o meno, della sanzione pecuniaria, può essere decisa dall’Amministrazione solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione e non prima, sulla base di un motivato accertamento tecnico.

La valutazione circa la possibilità di dare corso all’applicazione della sanzione pecuniaria a fronte di una opera abusiva in luogo di quella ripristinatoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire, con la conseguenza che la mancata valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può costituire un vizio dell’ordine di demolizione ma, al più, della successiva fase riguardante l’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento al predetto ordine di demolizione e della verifica dell’incidenza della demolizione sulle opere non abusive, dimodoché la verifica di cui all’art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380 del 2001 va compiuta su segnalazione della parte privata durante la fase esecutiva e non dall’Amministrazione procedente all’atto dell’adozione del provvedimento sanzionatorio.

La ratio dell’introduzione di vincoli paesaggistici generalizzati risiede nella valutazione che l’integrità ambientale è un bene unitario, che può risultare compromesso anche da interventi minori e che va, pertanto, salvaguardato nella sua interezza.

È esclusa la possibilità generalizzata di rilascio ex post dell’autorizzazione paesaggistica al fine di sanare interventi già realizzati.

Tar Campania, Napoli, sez. III, 27 settembre 2023, n. 5255

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi – Inottemperanza – Natura giuridica – Acquisizione gratuita al patrimonio comunale – Natura giuridica – Onere motivazionale attenuato

L’accertamento di conformità disciplinato dell’art. 36, del d.P.R. n. 380 del 2001 va effettuato su iniziativa dell’interessato e non dell’amministrazione e la normativa urbanistica non pone alcun obbligo in capo al Comune, prima di emanare l’ordinanza di demolizione, di verificare la sanabilità del manufatto.

L’inottemperanza all’ingiunzione di demolizione ha carattere di illecito permanente, che persiste sino alla demolizione dei manufatti abusivi.

I procedimenti repressivi di illeciti, per loro natura tipizzati, non richiedono l’apporto partecipativo del destinatario, pertanto, in caso di mancata comunicazione di avvio del procedimento, non risulta violato l’art. 7 della L. n. 241/1990.

L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’immobile abusivo e del sedime costituisce effetto automatico della mancata ottemperanza all’ordinanza di ingiunzione della demolizione, ha natura meramente dichiarativa e non implica scelte di tipo discrezionale.

L’ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio comunale di un immobile costituisce una conseguenza automatica e doverosa dell’inottemperanza all’ordine di demolizione e non è necessaria, per la relativa adozione, la previa comunicazione di avvio del procedimento. L’atto di acquisizione al patrimonio del Comune dell’opera abusiva e della relativa area di sedime è un atto ricognitivo dovuto e dal contenuto vincolato, sicché – di norma – non vi è l’esigenza di instaurare il contraddittorio procedimentale con il soggetto interessato e non è, quindi, necessaria la previa comunicazione di avvio del procedimento.

Tar Sicilia, Palermo, sez. II, 20 settembre 2023, n. 2818

Titolo edilizio – Assenza di titolo/Totale difformità – Istanza in sanatoria – Termini

In materia edilizia, in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in parziale difformità da esso, l’istanza di sanatoria può essere presentata anche dopo la scadenza dei termini di cui all’art. 36, D.P.R. n. 380 del 2001, fino alla materiale esecuzione della sanzione demolitoria.

L’esistenza di provvedimenti sanzionatori non ancora eseguiti, ovvero ancora impugnabili o nei cui confronti pende un’impugnazione, non impedisce il conseguimento della sanatoria, anche in considerazione del fatto che, in presenza di un ordine di demolizione, per tutto il termine assegnato al privato per la spontanea demolizione dell’opera e, comunque, fino alla materiale esecuzione delle sanzioni amministrative irrogate, l’interessato può chiedere il rilascio di specifica concessione in sanatoria e non può essere disposta la demolizione di un’opera conforme agli strumenti urbanistici per il solo tardivo inoltro dell’istanza di sanatoria.

Consiglio di Stato, sez. VI, 18 settembre 2023, n. 8404

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Diniego – Eccesso di potere – Rilevanza dei vincoli sopravvenuti in procedimenti di sanatoria

Riguardo alla rilevanza dei vincoli sopravvenuti nei procedimenti di sanatoria edilizia, deve rilevarsi che:

a) nel caso di sopravvenienza di un vincolo di protezione, l’Amministrazione competente ad esaminare l’istanza di condono proposta ai sensi delle leggi n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994 deve acquisire il parere della Autorità preposta alla tutela del vincolo sopravvenuto, la quale deve pronunciarsi tenendo conto del quadro normativo vigente al momento in cui esercita i propri poteri consultivi; b) per quanto sussista l’onere procedimentale di acquisire il necessario parere in ordine alla assentibilità della domanda di sanatoria – a prescindere dall’epoca d’introduzione del vincolo – l’Autorità preposta deve esprimere non una valutazione di conformità delle opere alle predette previsioni, trattandosi di un vincolo non esistente al momento della loro realizzazione, bensì un parere di compatibilità paesaggistica dell’intervento edilizio abusivo; c) quando le previsioni di tutela sono sopraggiunte alla realizzazione dell’intervento edilizio, la valutazione paesaggistica non può compiersi come se l’intervento sia ancora da realizzare, specialmente nei casi in cui le previsioni di tutela successivamente sopraggiunte ad integrare la disciplina dell’area risultano del tutto incompatibili con la tipologia dell’intervento già realizzato.

Il sopravvenuto regime di inedificabilità dell’area non può considerarsi una condizione ex se preclusiva e insuperabile alla condonabilità degli edifici già realizzati, dovendo l’Amministrazione valutare se vi sia compatibilità tra le esigenze poste a base del vincolo – anche sulla salvaguardia della pubblica incolumità – e la permanenza in loco del manufatto abusivo.

Il vizio di eccesso di potere per contraddittorietà o per disparità di trattamento non è predicabile per gli atti vincolati, tra i quali vanno annoverati anche i provvedimenti di diniego del condono edilizio, in relazione all’insussistenza di un presupposto legale di sanabilità delle opere abusive; in particolare, l’illegittimità per disparità di trattamento è configurabile solo in casi macroscopici in cui sia riscontrabile un’assoluta identità delle situazioni di fatto prese in considerazione, tali da far ritenere del tutto incomprensibile ed arbitraria una diversa valutazione.

Tar Molise, Campobasso, sez. I, 9 agosto 2023, n. 232

Abuso edilizio – Istanza in sanatoria – Termini – Acquisizione gratuita al patrimonio comunale

Il termine ultimo entro il quale presentare l’istanza di sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 è di novanta giorni.

In forza della natura automatica dell’acquisto da parte dell’Amministrazione, a fronte dell’inadempimento del privato, una volta decorso inutilmente il termine prescritto per la demolizione, il manufatto abusivo è acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune e non occorre alcun atto formale di accertamento di inottemperanza all’ordinanza di demolizione. Pertanto, colui che presenta la domanda di accertamento di conformità solo dopo tale scadenza, non è più il proprietario del bene che intenderebbe sanare, con conseguente carenza di legittimazione, da parte sua, all’avvio del relativo iter procedimentale.

L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale costituisce un’autonoma sanzione, che segue l’inottemperanza all’ingiunzione a demolire. Presupposto necessario e sufficiente affinché possa configurarsi l’acquisizione gratuita è, dunque, la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione dell’immobile abusivo entro il termine di novanta giorni fissato dalla legge.

L’effetto traslativo della proprietà a favore del Comune avviene ipso iure e costituisce l’effetto automatico della mancata ottemperanza all’ingiunzione a demolire: l’atto dichiarativo dell’accertamento dell’inottemperanza, con l’indicazione esatta dell’area sottratta al privato, è necessario ai soli fini dell’immissione in possesso e della trascrizione nei registri immobiliari, non essendo invece esso costitutivo anche dell’effetto acquisitivo.