Consiglio di Stato, sez. V, 30 aprile 2026, n. 3380
Abuso edilizio – Acquisizione gratuita al patrimonio comunale – Effetto automatico – Trascrizione – Ipoteca anteriore – Irrilevanza – Arricchimento senza causa – Ipoteca – Indennizzo al creditore – Esclusione – Buona fede – Presupposti – Pronunce di declaratoria di illegittimità costituzionale – Retroattività – Presupposti
Non sussistono i presupposti dell’azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. proposta dal creditore ipotecario per la perdita della garanzia reale su un immobile abusivo acquisito gratuitamente dal comune a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, quando l’acquisizione è sorretta da valido titolo legale e difetta il nesso causale tra arricchimento dell’amministrazione e depauperamento del creditore, essendo il danno riconducibile alla condotta negligente di quest’ultimo.
La buona fede del creditore ipotecario, ai fini del riconoscimento di tutela indennitaria per la perdita della garanzia reale, richiede la verifica, secondo ordinaria diligenza, della legittimità urbanistica e della commerciabilità del bene offerto in garanzia, non potendo fondarsi sul solo affidamento nelle risultanze dei registri immobiliari; ne consegue che la buona fede deve escludersi quando il creditore ometta verifiche essenziali sullo stato legittimo dell’immobile.
L’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio comunale, conseguente alla inottemperanza all’ordine di demolizione, opera automaticamente ex lege e determina il trasferimento della proprietà a titolo originario; l’accertamento dell’inottemperanza dell’ingiunzione ha solo valenza di titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, per cui la sua notifica ha una funzione meramente ed esclusivamente “certificativa’” del già avvenuto trasferimento del diritto di proprietà. Pertanto, non rileva l’anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione dell’atto di inottemperanza all’ordine di demolizione, laddove l’ipoteca sia stata concessa da soggetto che non era più proprietario.
L’efficacia retroattiva delle sentenze della Corte costituzionale incontra un limite nei rapporti esauriti ossia quei rapporti che, sorti precedentemente alla pronuncia della Corte costituzionale, abbiano dato luogo a situazioni giuridiche ormai consolidate e intangibili in virtù del passaggio in giudicato di decisioni giudiziali, della definitività di provvedimenti amministrativi non più impugnabili, del completo esaurimento degli effetti di atti negoziali.