Consiglio di Stato, sez. IV, 1 dicembre 2025, n. 9436

Convenzioni urbanistiche – Indennità di espropriazione – Diritti edificatori – Divieto di cumulo – Urbanistica perequativa – Edificabilità – Quote – Oneri – Valore edificatorio – Compensazione urbanistica – Nozione – Forme attuative

In ipotesi di accordo riconducibile all’urbanistica compensativa deve escludersi la possibilità di  cumulo tra l’indennità di espropriazione, accettata dalla parte, e i diritti edificatori, dal momento che il loro riconoscimento finirebbe per tradursi in un’ingiustificata duplicazione dell’indennizzo, in contrasto con la logica compensativa; detti diritti  possono pertanto essere riconosciuti soltanto in luogo dell’indennità di espropriazione.

ln caso di urbanistica perequativa, tra i proprietari di un determinato ambito territoriale vi è una distribuzione paritetica e proporzionale  del vantaggio costituito dall’edificabilità, quanto dell’onere di contribuzione ai costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde, con la conseguenza che viene riconosciuto un valore edificatorio costante, indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all’interno di esso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l’effetto distributivo-perequativo, risulta  indifferente per i singoli proprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota uguale di edificabilità.

Nell’ipotesi della compensazione urbanistica, anche definita perequazione compensativa, l’amministrazione, a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all’esproprio, attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e suscettibile di successiva individuazione. La compensazione urbanistica – che può realizzarsi in diverse forme attuative – può fungere da strumento della pianificazione generale tradizionale (compensazione infrastrutturale), ovvero dipendere dall’esigenza di tenere indenne un proprietario al quale venga imposto un vincolo di facere o non facere per ragioni ambientali-paesaggistiche (compensazione ambientale).